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L'investissement locatif en 2018

La décision d’investir dans l’immobilier implique un achat de terrain, potentiellement suivi d’une construction, ou un achat de bien déjà construit. Dans un cas comme dans l’autre, la destination finale du bien déterminera si l’investissement a été utile ou pas. Lorsque par exemple un investisseur décide d’acheter pour louer, on parle alors d’investissement locatif, cela signifie que périodiquement, il percevra un loyer, dont le cumul au fil du temps se rapprochera peu à peu du montant initialement investi. A côté de ce facteur, il y a également des détails pratiques, ainsi que diverses prescriptions légales, qui font que l’investissement immobilier présente un certain intérêt.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Si l’on devait comparer l’immobilier à des domaines tels que les obligations d’Etat sur une décennie, ou les assurances-vie, on se rendrait bien vite compte que les taux d’intérêt observés sont quelque peu plus élevés lorsque l’on parle des constructions. De fait, en rapportant le risque, que court une personne qui choisit d’investir dans l’immobilier, au rendement qu’elle obtiendra, on obtient généralement un ratio bien inférieur à 1. Cela signifie que le risque est souvent inférieur au rendement dans ce domaine. En guise d’illustration, s’il s’agit en l’occurrence d’un bien à acheter pour louer, et que l’acquéreur a procédé à un prêt, les loyers qui seront perçus couvriront l’intérêt sur emprunt, et laisseront encore une marge supplémentaire qui constituera le bénéfice de l’investissement. Or, la politique menée par la Banque Centrale Européenne, tend de plus en plus vers une diminution des taux d’intérêt sur les prêts, alors que parallèlement, les loyers, déjà encadrés, devraient peu fluctuer. Ainsi, de plus en plus, la rentabilité d'un investissement locatif pourrait avoir tendance à croître.

En outre, si l’on considère les divers dispositifs mis en place par l’Etat, le bien-fondé d’investir dans l’immobilier se trouve encore plus renforcé. Certes, le dispositif Censi-Bouvard ainsi que les programmes Malraux n’ont été prolongés que jusqu’à fin 2017. Toutefois, la loi Pinel, elle, a été reconduite pour quatre ans. Ces lois, chacune suivant des paramètres donnés, permettent aux propriétaires des logements mis en location de bénéficier d’avantages fiscaux consistant généralement en des réductions d’impôts. Ces réductions varient beaucoup, mais peuvent parfois aller au-delà des 20% du prix du bien ou du montant de travaux de rénovation réalisés. Il y a aussi les statuts, notamment celui de Loueur Meublé Professionnel et celui de Loueur Meublé Non Professionnel, qui offrent des cadres fiscaux bénéfiques pour les propriétaires. Par conséquent, en 2018, malgré l’arrêt de certains dispositifs au 31 décembre 2017, il continuera de faire bon investir dans le locatif

La rentabilité d'un investissement locatif

Reconduite pour quatre ans supplémentaires, soit jusqu’en décembre 2021, la loi Pinel a tout de même subi quelques réajustements ; ces derniers influencent donc la rentabilité dont peut bénéficier un investisseur du locatif.

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Rentabilité d'un investissement locatif

De fait, à partir du 1er janvier 2018, la loi Pinel ne s’appliquera plus qu’aux zones tendues. Des indicateurs de tension ont été précisés sur une carte de France dont la publication a eu lieu conjointement avec l’officialisation de la prorogation de la loi Pinel. Sur cette carte, on peut voir un zonage de A à C, établi suivant les besoins locatifs des régions. Un investissement locatif en 2018 se verra donc appliquer les avantages fiscaux du dispositif Pinel s’il est réalisé sur la Côte d’Azur, en Île-de-France, et dans quelques grandes villes françaises, incluant Bordeaux, Lille ou encore Lyon.

En dehors de ce point, il n’y a pas eu d’autres changements majeurs dans le fonctionnement de la loi Pinel. Si un investisseur fait le choix d’acheter pour louer dans le neuf, cette mise en location lui permettra toujours de bénéficier, pendant douze, neuf ou six ans, d’une déduction de 21%, 18%, ou 12% du prix du bien sur son impôt. Encore en vigueur jusqu’à fin 2019, le dispositif Cosse ancien pourra donc profiter à ceux qui réaliseront un investissement locatif dans l’immobilier en 2018. Dans ce cas, le propriétaire signe une convention avec l’Agence nationale de l’amélioration de l’habitat ou Anah, remplit les conditions de ressources et de loyers, et peut alors voir l’impôt sur ses revenus locatifs être réduit de 15% à 85%. En considérant ces divers aspects, il est évident que l’investissement locatif en 2018 sera rentable.